Zkušenosti investora s rekonstrukcí roubenky v Beskydech

16. 1. 2023 • Dřevostavby • štítky: , ,

Podívejte se na rozhovor s investorem, který svépomocí rekonstruoval roubenku. Podělil se s námi o své praktické zkušenosti s získáváním informací a komunikací s realizačními firmami.

V této fázi jsme již téměř dokončili stavbu nebo provedli rekonstrukci. Není to úplně hotovo, ale máme výjimečnou příležitost se zeptat na pohled investora. Většinou se rekonstrukcemi zabýváme z pohledu realizační firmy nebo se podílíme na stavbě komplexně a sdílíme zkušenosti z pohledu řemeslníků. Možná je to už nějaká profesní bublina nebo náš pohled. A může být užitečné vidět to ze strany druhé.

Proto využívám této příležitosti, kdy Petr je majitel nebo spolumajitel tohoto domu, je odvážný a ochotný sdílet věci, které si prožil. Máme tady více témat. Chtěl bych se zaměřit na finance a pohled na to, jak se vyhnout podvodným plánům a představám. Nyní jsme ve fázi téměř dokončené části rekonstrukce, takže bychom mohli zrekapitulovat realitu.

Zeptal bych se tedy Petře, jestli by mi mohl přiblížit celý průběh co se týče financí. V té první fázi předpokládám, že jsi sbíral různé informace od různých lidí. A jestli by jsi mohl doporučit nějaké tipy, jaké byly rizika a starosti, čemu se vyhnout. Samozřejmě když někdo řekne, že to bude stát dva miliony a nakonec to stojí šest, může to někomu velmi zkomplikovat život. Takže jaká je tvoje zkušenost?

Všechno bylo nakonec dražší než se zdálo. I když bylo v cenách více vlivů, jedním z velkých vlivů byl covid, který posunul ceny jinam. To znamená, že se to asi stalo všude po celém trhu. Potvrdilo se mi ale, co mi mnoho lidí říkalo a já jsem tomu moc nevěřil, že rekonstrukce je dražší a složitější než postavit nový dům. To se týká především financí, protože to, co se týká pracnosti, jsem na začátku předpokládal, že bych si nechal udělat nějakým způsobem „na klíč“, ale nabídky se lišily a bylo jich více. Pak se ale ukázalo, že ne všichni počítají stejně nebo mají jinou praxi při oceňování na papíře. Když se ale začalo řešit, jak přesně dodělat detaily, zjistilo se, že někteří na detaily vůbec nemysleli a nepočítali s tím a že najednou je vícepráce, kterou někteří počítali od začátku. Proto je složitější srovnávat ceny, protože se může ukázat, že někdo nahnal cenu pomocí papíru. Na začátku práce je důležité řešit detaily a precizně zmínit způsob, jakým je kdo bude dělat. Tyto věci řeším, takže je to trochu složitější. Nakonec jsem se rozhodl pro samostatné řešení rekonstrukce. To mi pomohlo ušetřit nějaké finance, protože jsem si vše sám zorganizoval a vybíral dodavatele. Ale na druhou stranu to znamenalo poměrně velkou administrativní zátěž, protože jsem musel vše nějak sladit dohromady.

Je nutné řešit nabídky a zajistit, aby práce byla provedena dobře, a aby byl dostatečně dotažený bod předání další firmě, takže ta bude schopná dělat to, co bylo domluveno. Řešení časových prodlev a časového harmonogramu stálo poměrně dost úsilí. Pokud bych do toho započítal svůj čas, cena by vycházela trochu jinak, i když určitě levněji než kdybych to dával na klíč. Nicméně, kdybych to dal na klíč, ušetřil bych si spoustu nervů. Je těžké eliminovat rizika, zejména na začátku, kdy je těžké porovnávat nabídky a definovat rozsah prací. Ačkoliv teď to tady vypadá krásně, když se podíváme na fotky ze stavby nebo ze začátku, kdy často ani nevíme, jak to máme zadat nebo cenu, protože pro většinu lidí je to rozhodující. Pro investora je nesmírně náročné pustit se do něčeho, kdy mu vlastně řeknou, že nevědí nebo to nemohou garantovat. A je těžké nastavit spolupráci.

Může být složité posoudit některé cenové nabídky, zejména pokud člověk není zvyklý na rekonstrukce. Když jsem začal zkoumat první nabídky, působily mi některé z nich drahé. Myslel jsem si, že práce nemůže být tak náročná, a rozhodl jsem se některé věci udělat sám. Nakonec se ukázalo, že to byla těžší práce, než jsem původně předpokládal. Je to určitě způsobeno tím, že se jednalo o rekonstrukci, kdy je každá věc individuální. Pokud by to bylo nové, všechno by se dělalo stejně a nebylo by nutné řešit tolik individuálních věcí. Myslím si, že je velmi důležité najít řemeslníka, se kterým je dobrá domluva a na kterého se dá spolehnout, a který má dobré reference. Vím, že to není snadné. Myslím si, že jsem měl štěstí na dobrou spolupráci, ale vím, že ne všichni to tak mají. Zároveň jsem zažil i slabší subdodavatele, s nimiž jsem nebyl úplně spokojen. Naštěstí se to týkalo spíše menších částí.

Je důležité mít na paměti, že i subdodavatelé, kteří dělají kvalitní práci, a kteří si nechají za ni zaplatit, mohou způsobit problémy. Například, pokud jedna firma posune termín dodání, může to narušit vztahy s další firmou, která na to má navazovat, a která chce odložit svoji práci, nebo která prostě nechce dělat tu práci za stejnou cenu, protože to měla dělat v termínu, kdy měla levnější pracovní sílu.

Myslím si, že některé firmy více práci už mají zahrnutou, a díky tomu cena vypadá vyšší nebo na první pohled opticky vyšší. Pak jsou firmy, které to opravdu udělají rychle od stolu, ale potom si začnou stěžovat, že za tu cenu to nedokončí, že to není to, o co jsme si domluvili, a že ty věci jsou jinak. Pak začnou natahovat cenu, což stojí energii, nervy a více peněz. Myslím si, že je jednodušší si to na začátku lépe a pořádně domluvit. Pro každou cenovou nabídku je důležité mít dobře zpracovaný projekt, nebo alespoň mít na stole dobře promyšlené, jak se to bude dělat a co tam bude, aby byly započítány všechny vrstvy a související práce. To, že se počítají metry čtvereční zdi, není vždy dostatečné, protože při rekonstrukci se vždy objevují úskoky, okna a detaily, které mohou být náročné a pracné.

Na druhou stranu samozřejmě neznamená, že když to bude dražší, bude to lepší nebo rychlejší. Je třeba být opatrný, pokud je cena příliš vysoká nebo když jsou rozdíly velmi velké, je třeba se ptát proč je to tak. Myslím si však, že není úplně nejlepší cesta vyhodit tuto nabídku a s touto firmou se nebavit. Raději bychom měli nabídku projít a vyřešit detaily. Prostě proč. Proč to stojí tolik. Co tam máte započítané. A často se ukáže, že je to jen o tom, že firma to má lépe promyšlené, počítá s dodatečným materiálem nebo počítá s prací, která tam bude a měla by tam být. Jiná firma buď chtěla být levnější nebo prostě nevěnovala dost času adekvátnímu zpracování, vůbec s tímto faktorem nepočítala, ale ukázalo se, že to je nakonec nevyhnutelné a technologicky nutné. A pak to bude stát stejně peněz. Jen to nebylo hned vidět, ale bude tam pachuť z toho zvýšení ceny a znovu vyjednávání.

Když se to dobře prodiskutuje od začátku, je to pravděpodobně lepší nebo rychlejší cesta. Nakonec bych to shrnul tak, že se k tomu budeme vracet. Můžete pochopit postup prací, nějaký objem práce. Je potřeba to konzultovat co nejvíce.

Jako určitě jsou dobré zkušenosti lidí, kteří už něco takového dělali, nebo řemeslníci, kteří jsou otevření a schopni sdílet a věci rozumně vysvětlit. Díky za to a budu se to snažit brát jako obecné pravidlo pro rekonstrukci, že to trvá déle a je dražší, než si člověk představuje. I když obvykle říkám, že člověk by měl počítat s tím, že to nebude levnější než stavět nový dům. A nakonec je možná rád, že to nedopadne dražší, protože při rekonstrukci se mohou vynořit nečekané věci. Například tady byla nějakou dobu hrubá stavba, která se musela řešit, a i roubené stěny se musely spravovat. Takže výchozí bod byl jednoznačně horší, protože se předtím všechno muselo demontovat nebo připravit pro rekonstrukci.

Demontáž sama o sobě přinesla nějaké náklady navíc, a následně i pracnost s tím, co už tam je – když jsou po sto letech křivé zdi a chcete do toho stavět něco nového, musíte to myslet tak, abyste to vystavili pokud to nechcete udělat křivě. Ale i tak se tomu nevyhnete. Kdybyste každou zeď udělali křivou, stejně byste měli problém v rozích, kde se vám to bude rozcházet. Budete muset nějak řešit, že plošné materiály v těch rozměrech, jak je prodávají, nenavazují, což by u nové stavby nebylo nebo by to bylo mnohem jednodušší.

Tedy každá věc byla originál. Každá věc se musela říznout adekvátně na míru, a tím pádem metry nabíhaly pomaleji a pracnost byla větší, a tudíž dražší. Počítal jsem s tím, ale nedokázal jsem si to dobře představit v začátku. Myslel jsem si, že to bude velký problém nebo že pracnost zvýší cenu a práci. Musíte počítat obojí, jak přípravu a demontáž, úklid, než spustíte práci a začnete řešit detaily. Nebo příprava byla mimo váš odhad. Možná bych to tak řekl, že se mi podařilo odhadnout, že jsem si hodně dělal sám. Takže trvalo mi to rok, než jsem to připravil. To znamená, že to bylo hodně času a hodně práce, kterou jsem finančně nezapočítal nebo s tím nepočítal. To byla věc, kde jsem chtěl šetřit náklady, částečně proto, že jsem nemohl dělat jiné věci. Prostě to byl můj čas, takže to má nějakou hodnotu.

Opravdu se bavíme o obecné rovině. Vůbec nepopisuji dům detailně, jak je velký, kolik tu má pater, protože každá situace a výkon investora může být úplně jiná. Snažím se spíš vystihnout nějaké principy. Takže tady ještě jsme doplnili, že je dobré nezapomínat na fázi fyzické přípravy před začátkem stavebních prací, že tomu může předcházet spousta úklidu.

A vlastně ještě v téhle fázi se často mění věci, když člověk až v tu chvíli zjišťuje, v jaké jsou trámy kvalitě. To byla jedna z věcí, že až po vyklizení se odhalil stav některých věcí a něco se zjistilo později, když už se to začalo opravovat, že to je horší než se myslelo a muselo se to předělat. Takže zeď, která se měla jenom polepit, se nakonec musela zbourat a postavit nová. To znamená další náklady navíc, které nikdo nečekal a nebyl schopen odhadnout.

Šli byste do toho znova nebo nyní, když už vidíte výsledek, byste do zadali někomu na klíč.

No, kdybych to měl zhodnotit, tak bych určitě víc uvažoval o dodávce na klíč nebo o dodání víceprací, i za cenu vyšších nákladů, protože by to pravděpodobně bylo rychlejší. Pokud bych to měl se společností, tak bych měl větší motivaci to dotáhnout a postarat se o to, aby práce navazovaly a aby řemeslníci byli efektivnější a využívali čas naplno. To se mi nedělo tak často, protože jsem měl různé řemeslníky a některé věci se protahovaly zbytečně, protože se čekalo, až si ten čas najdou. Ale tím, že nebyli pod nějakou hlavičkou firmy, nevěděli, že finance celé firmy závisí na tom, že dokud řemeslníci neudělají svou práci, tak se nic dál neděje a neměl by na ně větší tlak, aby to upřednostnili nebo aby to udělali rychleji nebo sehnali někoho jiného. To se ale nedělo. Takže když řemeslník nepřišel, tak se celé věci posouvaly a jen jsem musel čekat, až si ten čas najde. A v té fázi jsem o tom vážně neuvažoval. To úplně ne. Taky je to dáno trochu tím, že mám k tomu nějaký vztah a vlastně jsem chtěl, aby se to zrekonstruovalo a aby z toho něco bylo, protože co jiného by se s tím dělalo. A tím, že je to součástí vícero bytů ve větším domě, bylo jasné, že je riziko s tím něco udělat. Jsem rád, že jsem to takto udělal, ale jsem rád, že už je to konec.

Děkujeme za tuto zkušenost.