Projektová dokumentace k rodinnému domu

Jak rozsáhlý projekt potřebujeme, co je nejnutnější pro stavební povolení a na co je dobré v projektu mít pro celý průběh stavby? Za co je dobré platit a za co už ne? To je spousta otázek, které nás čekají, než začneme stavět. Jsem tady s Radkem Hálou, který je architekt a věnuje se převážně přírodním stavbám. Když stavíme stavby dostávají se k nám diametrálně odlišné projekty. Ať už jde o rozsah nebo kvalitu…

Setkal jsem se s tím taky a viděl jsem projektové dokumentace zpracované velmi různě. Možná by bylo dobré si na začátku přiblížit, jak probíhá proces povolování stavby, tvorba projektu až k realizaci. Projekt má několik fází z nichž první je ta, o které jsme mluvili minule a to je architektonická studie, koncept domu. Je to ale současně něco, co nemá žádnou úřední váhu. Je to v podstatě jen mezi investorem a architektem. Koncept domu se dále rozpracovává na dokumentaci pro umístění stavby a stavební povolení. Umístění stavby nám říká, zda je stavba v souladu s územním plánem. Stavební povolení nebo ohlášení nám říká z čeho je dům postavený, jaké jsou tam materiál, jakým způsobem jsou řešeny profese, odvádění a přivádění energii a podobně. Ve fázi, kdy to máme schválené, se dělá projektová dokumentace, která už zase nemusí zajímat úřad, ale má nějaké parametry, které jsou dané vyhláškou, co by měla všechno splňovat. Ta by měla jednoznačně definovat veškeré konstrukce v domě. V případě rodinných domů je často obsah nadbytečně velký a dokumentaci často prodražuje. Při návrhu slaměných domů držíme rozsah, o kterém víme, že je potřeba na samotné stavbě. Aby tam bylo vše, co je nezbytné, ale aby tam nebyly žádné věci navíc, které nezbytné nejsou. Například projekt elektro pro rodinný dům pokud tam nejsou žádné složité inteligentní systémy, můžete v podstatě s elektrikářem vymyslet na stavbě, rozmístění zásuvek a světel s ohledem na interiér. Není to potřeba zpracovávat nějak podrobně.

Dá se podle projektu pro stavební povolení stavět?

Podle projektu pro stavební povolení se stavět dá a jsou lidé, kteří podle toho staví. Pak ale můžou často narazit na to, že je tam spousta nedořešených věcí. Podrobnosti, které jsou pro stavbu potřebné. Tak dochází k tomu, že se vymýšlí něco horkou jehlou na stavbě. Ve výsledku to často stavbu zdržuje nebo se ty věci špatně koordinují. Zkušenost je taková, že to, co se ušetří na projektu během stavby, se vlivem prodlení prodlužuje a zdražuje několikanásobně. Určitě bych doporučoval na kvalitní projektové dokumentaci nešetřit a vybírat si projektanta zodpovědně. Vyhnete se spoustě problémů a bolení hlavy.

Jak dokáže laik posoudit co je to správná rozpracovanost?

Je to různé. Některé firmy mají svoje vlastní systémy. Známe to třeba z dřevostaveb. Když víme, že to bude stavět jedna z takových firem a sama si chystá projektovou dokumentaci, tak si ji můžeme udělat poměrně jednoduchou. Protože už díky tomu firma ví co, kde a jak používat. V některých případech se to dá dělat jednoduše a nemusí se dělat žádná podrobná projektová dokumentace. V případě nějakých atypických nebo složitějších staveb je doporučené udělat si projektovou dokumentaci takovou, abych znal všechny detaily, které budou během stavby potřeba. Opakovaně se nám osvědčuje, že dotazu ubývá tím více, čím kvalitněji je zpracovaná projektová dokumentace. Řemeslníci jsou mnohem šťastnější, když se podívají a mají to na výkrese, nemusím nikam volat a staví podle toho.

Pokud bych si to tedy chtěl postavit sám, tak je to o to nezbytnější…

Myslím si, že tam je to ještě složitější. Lide často nevědí, proč něco je tak jak je. Může se tak něco zanedbat. U dřevostaveb to přitom může hrát důležitou roli, zejména pokud jde o kondenzace nebo řešení nějakých detailů. Určitě bych doporučoval na této fázi nešetřit.

Také to tak vnímám, že to v konečné fázi vyjde levněji, investovat na začátku více do projektu a promýšlení a potom i konečně do návrhu interiéru, než začít s minimem a dohánět to v průběhu stavby.

Jeden můj kamarád se chlubil tím, že má projekt za 15.000 Kč. Byla to atypická pozemní stavba. Říkal mi, že to mám používat jako odstrašující příklad v těchto případech. Projektant, který to kreslil, odvedl práci na úrovni středoškoláka. Původně mu to měl dokonce stavět a nakonec z té stavby utekl. Kamarád s tím pak měl velké starosti. Samozřejmě možná seženete někoho, kdo vám levně projekt Udělá, ale určitě se vám to nevyplatí.

Jaký je rozdíl mezi projektem pro stavební povolení a prováděcím projektem?

V projektu pro stavební povolení jsou věci řešené poměrně detailně. U dřevostaveb tam ale nemusí být psané všechny konstrukční spoje. Je tam spousta věcí, které se tam řešit nemusí. Různé detaily a návaznosti, zpracování interiéru a podobně. Prováděcí dokumentace by to měla jednoznačně specifikovat. Měla by specifikovat všechny konstrukce, které v domě budou. Při srovnání cenových nabídek projektantů bych se prvně podíval na to, jak je to zpracované. Komora autorizovaných inženýrů i architektů má zpracovaný příkladový ceník, který se dá najít na jejich stránkách, kde jsou rozepsané jednotlivé fáze projektové dokumentace. Podle toho si může investor projekt zkontrolovat. Většinou se to pohybuje rozmezí 5 až 10 % z ceny stavby za projektovou dokumentaci.

To je za prováděcí dokumentaci nebo za stavební povolení?

Je to individuální, protože každý dům je jinak složitý, mohou tam být jiné vyjádření a podobně. Velice těžko se to takto paušalizuje. 10 % z ceny stavby je spíše horní hranice.

Takže když je to dům za tři miliony, tak prováděcí dokumentace může stát 300.000 Kč?

Může to tak být, pokud je dům složitý a je potřeba řešit hodně věcí. U většiny rodinných domů, které děláme my, máme ceny na stránkách a nyní se pohybují kompletně se studií do 200.000 Kč.

V praxi se setkávám s tím, že si projektant úplně nevěří říct si o prováděcí dokumentaci, protože cenový rozdíl je velký. Může být trochu ve střetu zájmu tím, že by to mohlo působit, že chce z investora dostat co nejvíce peněz za nějaký projekt. Jinak to vnímáme my jako realizační firma a víme, že to toho člověka nakonec dožene. Když tam ta dokumentace není, tak je tam potom větší riziko, že se objeví nějaká chyba, bude se muset něco předělávat a budeme muset něco dodatečně zjišťovat… Jaké argumenty můžeš použít, aby zákazník pochopil, že se to vyplatí?

Určitě je dobrá vlastní zkušenost ze stavby, zejména pokud jde o stavebníky, kteří už stavěli nějaký dům. Potkali se už s tím, jaké to je stavět dům se špatnou dokumentací. Je to rozdíl, když jsou věci zpracované dobře a kvalitně. Takoví to určitě dokážou ocenit. Myslím si, že je to role architektů a projektantů, aby to vysvětlili a dokázali to obhájit.

Vidím jako hodně přínosné, když má investor ve fázi studie vytipované nějaké realizační firmy a konzultuje to s nimi. Je tam větší zpětná vazba na cenu a dá se vykomunikovat, do jaké fáze je projekt potřeba. Někdy to může být opravdu zbytečné, pokud jde o systém, který ta firma zná.

Máme zkušenost s firmami, kde jsou takoví profesionálové, že na základě studie dokáží říct cenu stavby s odchylkou 15 %. U staveb, kde mají lidé nějakou míru svépomoci se to odhaduje opravdu špatně. Ve fázi studie se snažíme odhadnout cenu tak, aby tam byl nějaký polštář rozpětí ceny, která je pro ně reálná. Možná i těm architektům a projektantům je lepší říkat, že máte peněz o trochu méně a nechat si zbytek bokem jako rezervu.