Na co si dát pozor před koupí starého domu

Tipy na co si dát pozor, než koupíme starou chalupu. Pokud ovšem nekupujeme pozemek se starou chalupou pouze za cenu pozemku. To znamená, že nám jde především o místo a neřešíme to, v jakém je stavba stavu anebo tomu odpovídá cena za pozemek a stavba hodnotu nemá – zde žádná rizika nejsou.

Často je to ale jinak. Stavba moc velkou hodnotu nemá a už se s ní v ceně počítá. S tím souvisí více rizik. Čím stavba od oka lépe vypadá, tím je cena za objekt vyšší. Bylo by dobré si přiblížit různé možnosti, které nás potkávají. Každá stará stavba je svým způsobem originál. Potkávají se na ní různé okolnosti, ať už je to usazení do terénu, typ stavby nebo spousta dalších věcí. Vždy jsou ty okolnosti trochu jiné, ale objevují se obecné principy, které kupujícímu mohou pomoci, aby odhalil případná rizika.

Je potřeba si to rozdělit podle toho, v jakém stavu stará chalupa je. Někdy je to ve stavu, kdy je to (A) úplná zbořenina a řeší se, zda vůbec něco zachovat nebo ne. Další možnost je, že stavba je (B) na první pohled v dobrém stavu, ale nikdy se nic nespravovalo, a posledních 100 až 150 let byla stavba užívána stejným způsobem. Nikdo nic nezateplovat a byly zde provedené minimální úpravy nebo opravy. Další jsou (C) stavby po rekonstrukci, v kterých se nějakou dobu bydlelo, takže je to 200 let starý dům a před 20 lety proběhla nějaká rekonstrukce. Pak jsou případy, kdy (D) někdo koupí starou chalupu, spraví a pak ji hned prodá.

Jsou tady velké rozdíly, jak k tomu přistoupit. Tipy, které teď budu dávat se nemusí týkat každé z těchto staveb, ale obecně platí a člověk si to může nějak vytříbit.

Střecha

Začnu od střechy a pokud to není známý případ, kdy nám do střechy vyloženě teče, tak je dobré se podívat, zda je krytina odvětraná. Je to zásadní věc. Pokud jsme ve stavu, kdy teprve budeme zateplovat podkroví, budeme vědět, že musíme vyřešit parozábranu, aby se nám do mezikrokevního prostoru nemohla dostat vlhkost. To jde většinou dost obtížně řešit, aby to bylo opravdu stoprocentní. Anebo musíme nějakým způsobem vyřešit odvětrání pod krytinou. Často je to spojeno s tím, že je tam nějaká stará krytina a ta se mění. Občas je to ale tak, že na starém domě se jako první věc udělala nová krytina a toto se nějak dále nepromýšlelo. Potom už je škoda to dělat znova, ale hůře se řeší, aby to pod krytinou odvětrávalo. O to zásadnější je, pokud je stavba již zateplená nebo je po rekonstrukci. Dobrá věc je, pokud víme, zda se ve stavbě bydlelo nějaké zimy. Pokud jsou nějaké chyby v konstrukcích, tak se to projeví právě v zimě. Pokud je to uděláno chybně, tak nám někde kondenzuje voda a je to evidentní po několika měsících. Zvenku nám buď rostou rampouchy nebo máme zevnitř nějaké vlhké fleky.

Pak už jde jen o to, zda je to stavba, ve které je škoda většího rozsahu. Pokud se ve stavbě bydlelo několik let, tak to není ten případ, protože pokud máme takovýto problém, tak střecha dokáže shnít opravdu rychle. Pokud se ve stavbě bydlelo více let, tak je zde předpoklad, že konstrukce je funkční. Pokud jde o případ nové rekonstrukce a nikdo tam ještě nebydlel anebo tu stavbu využíval primárně v létě, tak nemáme jistotu, jestli to bylo dobře uděláno. A pokud máme ve stavbě nové povrchy, tak vás asi nikdo nenechá zjišťovat, jak je udělaná parozábrana, a jestli někde nechybí izolace. V tomto je ideální nákup nemovitosti v zimě, podaří se mi zatopit, podaří se mi zajistit prohlídku s termokamerou, tak to by byl úplně ideální případ.

Rozvody

Díky prohlídce před koupí dokážeme zjistit, jestli bude potřeba nějaká změna rozvodů elektriky nebo vody. Pokud jsou tam nějaké hliníkové dráty, je jasné, že bude potřeba to vyměnit. Víme v podstatě, že poškodíme všechny interiérové povrchy, protože budeme instalaci předělávat. Často i podlahy a víme, že nás čeká zásadní zásah do stavby. Těžko to půjde udělat tak, že se nastěhuji a budu to dělat postupně po pokojích nebo po patrech.

Voda a vlhkost

Pro zakrytí problému s vlhkosti ve stavbě, může být stavba nově vymalována, aby se to zakrylo a vypadalo to pěkně. Zakrývají se tak problémy u podlah nebo nějakých vlhkých zdí, aby to při prodeji nebylo znát. Může to být signál si opravdu prověřit, zda tam za vlhkost není.

V úrovni základů je důležité se podívat, zda někdo řešil odvody vody. Jak to funguje s vodou na pozemku, zda jsou zde nějaké drenáže, jestli je stavba odvodněná a zda je funkční. Zda jsou tam funkční odpady a jestli studna, která fungovala 150 let, je dostatečná při našich zvýšených požadavcích. Jde tedy o věci, které se týkají vody, ať už je to dešťovka, pitná voda, odpady a odvod vody z pozemku. Spousta věcí se dá jednoduše zjistit předem. Často to může být matoucí v tom, že jsme měli období sucha a v posledních pěti letech ten problém nemusí být zřejmý. Potom přijde jeden rok více deštivý, jako byl třeba ten minulý, nebo přijde více sněhu v zimě. Najednou se objeví problém, o kterém se několik let nevědělo.

Pokud dokážeme dohledat historii stavby nebo je to v rodině či od známých, tak je to velká výhoda. Získáme tak spoustu informací, které ale často lidé při koupi nového pozemku nebo stavby nemají nebo neví vůbec nic. Často jsou odkázáni jen na to, co si dokážou zjistit sami.

Takže to jsou nějaké obecné tipy, které by vám mohly pomoci a snad jsou dostatečně srozumitelné a návodné.