Cena stavby – rozhovor s architektem přírodních staveb

Stavba rodinného domu a jeho cena. Je to takový evergreen, téma které nebude asi nikdy vyčerpané. Jsem tady s Radkem Hálou, který je architekt a věnuje se návrhům přírodních domů. Architektonická studie určuje celou stavbu a také cenu, což je věc, kterou Radek navrhuje a zajišťuje. Jak dokážeme odhadnout cenu pokud to není typový projekt? Jak dokážeme odhadnout cenu v rámci prvotního návrhu? Když zákazník řekne, že má tři miliony a potřebuje navrhnout dům pro čtyřčlennou rodinu? Jak k tomu Radku přistoupíš? Co je v ceně zahrnuto a co ne?

Je to velké téma, protože ve stavebnictví se ceny neustále mění, zdražuje se. První věc, kterou uděláme je to, že odesíláme dotazník, kde lidé dají spolu s námi zadání, jaký mají rozpočet a jak to chtějí velké. Zpravidla je tam větší očekávání než možnosti. Naše prvotní měřítko je zpětná vazba ze staveb, které už jsme realizovali. Což je dobré měřítko nebo ti jde o údaje z desítek staveb. Většinou víme, jak to ten člověk realizoval, jestli svépomocí nebo zda to bylo na klíč. Většinou dokážeme spočítat na metr čtvereční plochy, jak ten dům může být veliký, abychom se do rozpočtu vešli. Samozřejmě je potřeba zohlednit spoustu dalších věcí, jako například to, jak je dům umístěný, jaký by tam měl být standard materiálů nebo jestli je tam nějaká konstrukční složitost, náročnější materiály apod. Samozřejmě je to vždycky rozpětí. Máme nyní zkušenost, že šikovní svépomocní stavebníci se dokážou dostat do 20.000 Kč za metr čtvereční, ale když potom zjistí, že už na to nemají kapacitu, pozvou si tam více firem, mohou se dostat až do 30 až 40 tisíc Kč za metr čtvereční. Když to staví firmy na klíč, tak je v tom započtena režie, koordinace a podobně, tak ta cena může být až dvojnásobná, než na čem svépomocní stavebníci začínají. Je důležité, aby si lidé sami rozmysleli, jakou mají kapacitu do toho jít sami. V té první fázi se to dá zkontrolovat v ceně za metr čtvereční, případně za metr krychlový obyvatelného prostoru. Zkušenost je taková, že nám lidé říkají, že kdyby stavěli dům podruhé, tak ho stavějí spíše skromnější. Ve fázi zpracování studie je spíše tendence to zvětšovat. Někteří stavebníci jsou tvrdohlaví a nenechají si to v této fázi rozmluvit. Vy jim říkáte čísla a o kolik to naroste, oni vám na začátku dali svůj rozpočet, ale vědí, že to tak chtějí. My jim říkáme ano, ale bude to z vaší strany obnášet toto.

Jak pracujete s riziky časové osy? Někdo tě poptá na studii nyní a stavět začne za tři roky? Situace už pak může být úplně někde jinde. Nebo jde o lokalitu, u Prahy to bude asi trochu jiné než na Severní Moravě.

V podstatě se pohybujeme v této fázi na obecné rovině. Na základě referenčních staveb, které máme, není zas až tak dramatický cenový rozdíl podle regionů. Většina staveb, které jsme dělali byla svépomocná. Pracujeme s průměrem, někdo to staví levněji a někdo dráž. Máme nějaké spolehlivé měřítko, které se ale mění v závislosti na tom, jak k tomu stavebnici přistupují. Když jsou šikovní, tak si dokáží cenu udržet. A když ne tak je to stojí více.

Vaše specifikum a výhoda je v tom, že máte zpětnou vazbu z mnoha staveb. Je to přenosné na jiné typy staveb a jiné týmy? Často se odkazuje na nějaké ukazatele, které prostě nesedí, minimálně u nějakých atypických staveb.

Snažíme se ceny upravovat podle toho, kolik to zabere na stavbě času. Pro firmy, které dělají domy na klíč je situace trochu jiná. Musí si to přizpůsobit tomu, jak práci sami dělají.